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华平张其奇：中国地产行业迎来重要拐点

近日，华平投资合伙人张其奇参加了由亚太房地产协会（APREA）主办的“中国不动产行业领袖对话”，并与锦和集团董事长郁敏珺、ESR集团中国区副总裁俞斐、复星集团全球合伙人刘明涛以及富尚资产管理公司董事长陈晓欧，共同在以“把脉不动产投资及资产证券化（REITs）市场”为题的圆桌讨论中分享了行业洞见。

中国地产行业迎来重要拐点，任何一个细分领域都有巨大的发展潜力，机会在快速扩张中。

—— 华平投资合伙人 张其奇

如何看待中国地产行业的不同赛道？

张其奇：作为亚太区地产领域投资规模最大、最活跃的投资机构之一，华平已对亚太区36家地产企业累计投资近60亿美元。我们不仅深入研究地产行业自身的发展态势，还会关注相关行业以及整个宏观经济对地产的影响。

华平投资很早就开始聚焦“新经济地产”。十多年前，华平敏锐地意识到电商对现代物流仓储的迫切需求，于是开始在物流产业链全面布局，ESR即是其中之一。2011年，华平投资与沈晋初和孙冬平先生联合创办了ESR。经过十年磨剑，如今ESR已经成为专注亚太地区的最大物流地产平台，业务遍及中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度。基于类似的逻辑，华平投资还在数据中心、科技和生物医药园区等“新经济基础设施”领域长期加码、深度布局。

我们认为中国地产行业正迎来重要拐点，任何一个细分领域都有巨大的发展潜力，机会在快速扩张中。

如何看待新兴资产类型？

张其奇：作为地产市场的新兴行业，长租公寓依然拥有巨大的发展空间。随着过去十几年中国大城市房价的高速增长，越来越多的“新市民”选择通过租赁解决住房问题。在此背景下，华平的被投企业自如、魔方迅速发展，并分别成为了中国分散式、集中式长租公寓的领导者。通过将城市中老旧、闲置、低效利用的物业转变为租赁住房模式，不仅符合产业发展以及政策导向，而且也满足了消费升级需求。随着中国老龄化趋势的进一步加强，养老、医疗相关的住房租赁行业也将成为非常有潜力的大赛道。

作为“解决好大城市住房突出问题”的重要途径，住房租赁行业得到了政府的大力支持，也将是中国公募REITs的一个重要方向。住房租赁资产证券化，不仅有助于盘活存量资产、提高资金使用效率，而且还有助于降低住房租赁企业的杠杆率，促进形成金融和房地产的良性循环。

城市更新行业同样拥有广阔的发展前景。随着中国主要城市人口密度的提升以及城市居民对生活品质要求的提高，城市中心存量资产的更新改造和价值提升将是一个长期趋势，华平很早就布局了这一领域。我们也始终在探索对传统资产的切入方式。目前来看，通过招拍挂切入传统物业已经很难获得高收益，并购反而更值得考虑。

如何看待中国不动产市场受外资追捧？

张其奇：外资确实越来越青睐中国市场。境外投资机构看重中国不动产市场的底层逻辑是对中国未来经济的长期看好。在全球疫情尚未得到有效控制、世界经济陷入衰退的背景下，中国因出色的疫情防控，经济率先恢复增长，这让境外投资机构进一步看到了中国经济的强大韧性和发展潜力，对中国市场的信心持续增强。相比投资标的少、资产价格高的海外不动产市场，中国地产资产自然存在很大的吸引力。