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华平张其奇对话锦和郁敏珺：中国住房租赁行业存在巨大发展机遇

（中）华平投资合伙人 张其奇
（右）锦和集团董事长 郁敏珺

本文原载于《明天地》（Mingtiandi）

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2020年长租公寓行业遭遇发展瓶颈，部分头部企业相继陷入困境。在华平投资合伙人张其奇看来，近期的市场回落对于稳扎稳打的企业来说不啻为一次难得的扩张机遇。

张其奇表示：“近几年一些地产开发商、运营商在资本的支持下纷纷涌入住房租赁市场，他们或许认为这个行业的准入门槛低，只要收购房产后进行改造就可以了。事实上，这是一个错误认知，比起激进扩张，更为重要的是企业建立起强大的运营能力。”

张其奇在华平投资主导了魔方、Base等多个长租公寓项目，拥有丰富的行业投资经验和深刻的行业洞见。在近日明天地（Mingtiandi）举办的行业论坛中，他与锦和集团董事长郁敏珺进行了一场精彩对话，共同探讨了长租公寓以及城市更新领域的重要趋势。

长租公寓行业向规范化方向发展

张其奇认为，过去几年长租公寓行业经历了过山车般的跌宕起伏。自2015年以来，在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的住房租赁行业热度持续攀升。然而在去年疫情的冲击下，部分运营管理不善的企业遭遇重创，甚至出现了生存危机。张其奇表示：“长租公寓行业正面临挑战，不过同时也存在很多机遇，尤其是头部企业将会从中受益。”

他进一步指出：“我们的被投企业自如是中国分散式长租公寓的领导者，今年依然发展得非常迅速。另一个被投企业魔方则是国内集中式白领公寓的开拓者和领导者，同样也在快速扩张，过去6个月内完成了多项并购。”

2018年，华平领投了自如40亿人民币的A轮融资。作为专业化租赁经营机构的代表，自如凭借独创的模式和高速稳健的成长，备受社会认可及资本青睐。2012年，华平首次投资魔方生活，并在随后几年不断加码。作为集中式长租公寓行业的开拓者，魔方生活始终以解决年轻人租房痛点为己任，不断在产品、服务和规模上实现自我突破，并引领整个行业走向标准化、成熟化。

运营能力成为核心竞争力

张其奇曾帮助华平多家被投企业制定和实施发展战略。基于过往经验，他认为对于尚处于市场早期的中国住房租赁企业来说，重资产战略或许是一个更好的选择。

张其奇解释说：“拥有重资产会让企业获得很多天然优势，比如企业会更有实力抵御市场下行压力，而且还能从所持有的资产上获得可观的资本收益。”

在锦和董事长郁敏珺看来，收购现有资产并对其重新定位也是一条以低成本实现高回报的有效路径。以上海越界陕康里项目为例，过去这里是材料工业集散地静江建材市场，如今在锦和集团的重新规划和设计改造下，已经成为了上海文旅新亮点、网红潮流打卡地。

郁敏珺表示：“陕康里是锦和通过不良资产法拍拿下的项目，由于过去长时间作为建材市场使用，因此非常破败混乱。后来，我们将老厂房的建筑和社区沿街商铺打造成了一个围合式的商业街区，通过构建时尚、文化、创意类的新型空间，来带动社区整体商业调性的提升。”

上海御锦轩凯宾斯基酒店也是锦和集团的得意之作。12年前，锦和集团刚收购这个项目时，周围环境还很普通，但是在锦和集团的运营管理下，如今这里已经成为沪上引领欧式奢华旅居理念的顶级酒店式公寓标杆。

2020年4月，锦和集团旗下的商用物业运营与管理板块“锦和商业”，于上交所主板A股上市。锦和商业致力于通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新定位、设计改造、运营管理来提升物业价值，并在改善城市面貌的同时，挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展。目前，锦和商业拥有近70个项目、总建筑面积约100万平方米，并将在中国一线城市及长三角地区持续加快发展。

住房租赁缓解大城市住房难题

张其奇和郁敏珺都表示，住房租赁是让年轻人在大城市住有所居、居有定所的一条重要途径。如今，国内各大城市对人才的争夺硝烟弥漫，然而高房价成为了吸引人才的主要障碍。短期内将大城市房价下降到一般年轻人能够承担的水平，既不现实也不明智。若要真正解决大城市住房问题，还是要从住房租赁入手。

郁敏珺进一步解释：“在北上广深等特大城市以及众多一线城市、省会城市，作为社会中流砥柱的年轻人已经负担不起高昂的房价。但是，城市的发展离不开年轻人，各地要想实现创新发展，必须注重发挥人才的支撑作用。未来，锦和集团将会持续深耕，努力为大城市中更多的年轻人提供有品质的居住环境。”