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华平投资吴凯盈:后疫情时代新基建领域的投资机遇

11月11日,华平投资合伙人、中国房地产投资负责人吴凯盈应邀出席由中国保险资产管理业协会主办的“保险资金新基建、能源主题投资策略交流分享会”,并在会上发表了重要主题演讲。

亚太地区网民的数量约为北美的7倍,然而亚太地区的人均数据存储空间不足北美的10%,供给与需求之间存在巨大鸿沟。2021年,亚太地区将成为全球最大的数据中心市场,同时也会是增长最快的市场。

——华平投资合伙人 吴凯盈

 

本次分享交流会是中国保险资产管理业协会“IAMAC领行计划”之股权投资的第4期,协会希望通过汇聚投资、实业、智库等各方专家力量,进一步提升行业能力、引导行业创新、推动行业发展。此次交流会之所以将视角投向新基建投资,是因为保险资金正积极参与基建项目对接、加大布局力度,逐渐成为“新基建”的基石投资者和价值发现者。

吴凯盈表示,基于亚太地区的长期发展趋势和宏观环境,新基建、存量资产改造升级、特殊机会和不良资产将是未来五年地产领域的三大核心投资主题。疫情进一步加速了这些细分领域的发展,也验证了华平此前的投资判断。

 

  • 新基建:物流仓储、数据中心、产业园区等都是新经济时代所需的基础设施。电商的快速发展拉动了对物流仓储的需求,生鲜电商的崛起则为新兴的细分领域比如冷链物流提供了机会。此外,随着人们寻求全新的工作、消费和娱乐方式,数据量的爆发式增长直接推动了数据中心的繁荣发展。目前,“新基建”类投资占华平地产投资组合的2/3以上,被投企业包括ESR、普平数据(PDG)、东久中国等。
  • 存量资产改造升级:长租公寓、共享居住领域存在巨大的发展空间。目前,中国有2.5亿存在租房需求的人群,未来6-8年内还将有至少4亿的增量需求。因此,将低效运营的存量资产改造升级为共享居住空间,将更好地服务这一蓝海市场,解锁资产的潜在价值。华平被投企业盛煦地产、魔方公寓和香港共享公寓运营商Weave专注于为不同需求的消费者提供优质的生活空间,CREATER创邑则致力于城市更新,为城市增添更多生机。
  • 特殊机会和不良资产:在新冠疫情的冲击下,特殊机会投资市场迎来战略机遇期。由于绝大多数贷款抵押物为不动产,因此不良资产为地产领域的投资提供了全新角度,而且通过盘活不良资产,还能为社会创造更多价值。华平参与创立的不良资产业务平台翰德东辉,与传统的不良资产包业务不同,它选择收购底层资产优质的单体不良债权,然后通过以物抵债等策略实现资产获取,进而对资产进行改造或运营来创造收益。

 

在此次演讲中,吴凯盈重点从数据中心、冷链物流、智慧停车三个细分领域,深度剖析了新基建领域的投资机遇,并以普平数据、阳光海天等企业为例,分享了华平投资在该领域的投资经验与心得。

 

数据中心

数据的爆发式增长是亚太地区长期最大增长点之一,而数据中心是承载这个增长点的基础设施。亚太地区网民数量约为北美的7倍,然而亚太地区的人均数据存储空间不足北美的10%,供给与需求之间存在巨大鸿沟。2021年,亚太地区将成为全球最大的数据中心市场,同时也会是增长最快的市场。

数据中心具有成长性高、用户粘性强、现金流稳定等特性,不仅是目前表现最好的资产类别之一,也将是未来成长性最好的新基建资产类别之一。不过,数据中心对于企业的综合能力要求很高,既需要获取土地、带宽、电力、牌照等资源,又要求团队具有非常高的运营能力。再加上数据中心面对的客户往往是全球具有实力的大型云厂商,因此综合要求会更高。

华平的被投企业普平数据已在中国、新加坡、印度尼西亚和印度四个国家建立了18个数据中心,其中9个已经投入运营,9个处于开发阶段。PDG的一体化模式能够在各个国家的数据中心向客户交付一致且符合全球标准的服务。

 

冷链物流

冷链物流的发展正处于重要战略机遇期。由于生鲜食品、冷冻食品与医药化工对冷链物流需求快速上升,冷链市场规模持续增长,目前这是一个规模超过4000亿元,并且年复合增长率保持在20%以上的巨大市场。

如今,中国冷链市场仍处于高度欠发达状态,人均冷链存储空间仅为欧美水平的10%-25%、日韩的1/3到1/2。未来,随着人均消费水平的提升,叠加监管政策趋严,建立完善的冷链基础设施势在必行。

尽管前景大好,但是冷链行业的进入壁垒相对较高。相比于普通物流,冷链的资金投入更高,在仓储、运输和配送各个环节对运营和管理能力的要求也更高。以仓储环节为例,如何在核心城市周边获取土地资源,如何凭借优质终端客户资源实现出租率的快速爬坡,以及如何实现高效的仓内操作、与运配无缝对接等,都是决定一个冷链企业能否成功的关键要素。

 

智慧停车

在汽车保有量稳定增长、违章停车空间持续压缩和停车价格管制放松等多重利好因素的推动下,智慧停车成为一个增长势头强劲的新兴行业。目前,中国汽车保有量为2.7亿辆,存在至少8000万的车位缺口。随着城市规划部门越发重视停车基础设施的配套,以及停车收费行业的逐步规范化,中国停车费交易规模预计将出现爆发式增长,2021年达到一万亿元左右。

2017年,华平投资了中国领先的停车资产运营服务商阳光海天。阳光海天的业务涵盖停车场的规划设计、投资建设、运营管理和城市级停车咨询等领域,致力于提供完善的停车资产管理解决方案,缓解城市停车难问题。阳光海天在行业内优质停车场资源的占有率第一,被中粮、万达、远洋、华润等知名地产公司以及第一太平戴维斯、仲量联行等国际物业公司确定为停车领域的指定合作伙伴。

最后,谈到华平在房地产与商业服务领域的投资策略时,吴凯盈表示:“华平采用合作的策略投资房地产行业,其中既包括资产层面也包括平台/实体层面。这一策略让我们能够超越资产的基础价值而创造可观的企业价值。”

华平投资是亚太地区房地产领域最为活跃的投资人之一,已投资诸多领先的房地产平台,其中一部分由华平与企业家联合创立。被投企业包括但不限于亚腾、BW Industrial、ESR、魔方公寓、普平数据(PDG)、红星美凯龙以及Vincom Retail。

华平在房地产领域的投资涉及各主要资产类别,尤其聚焦于“新经济”领域。华平在住宅、商业、酒店、工业、物流、数据中心以及包括停车场、自助式仓储在内的细分领域拥有优秀的投资表现。房地产投资覆盖包括业主、开发商、运营商、资产管理公司在内的整个产业价值链。

 

 

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